（續(xù)上期）

第七節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)理的管理和考核方案

上一節(jié)，我們講到這個(gè)開(kāi)店的銷售體系，把銷售人員變成設(shè)計(jì)師的模塊，然后怎么樣提高他們這個(gè)設(shè)計(jì)師簽單的一個(gè)技巧，這一節(jié)我們來(lái)分享一下項(xiàng)目經(jīng)理的一個(gè)管理和考核方案。目前來(lái)講，我們大多數(shù)做得好的經(jīng)銷商一個(gè)月能夠接到5單以上的施工項(xiàng)目，這樣的仿石漆經(jīng)銷商他們的管理模式以及他們存在的問(wèn)題還有那些？

一般來(lái)講同時(shí)有五套別墅開(kāi)工的話，可能有二三十個(gè)工人，甚至還不止，這么多工人的管理就是把若干個(gè)工人分成小組，設(shè)置一個(gè)班組長(zhǎng)，而且都是約定的，這個(gè)施工費(fèi)大概是多少錢(qián)一平方，比方說(shuō)這個(gè)別墅給到你的施工費(fèi)行情價(jià)可能是60元/平方，可能很多經(jīng)銷商說(shuō)，我給你70元/平方，多給10塊錢(qián)，但是最終70塊錢(qián)給出去以后，按照一平方的人工成本最后落得不愉快，為什么會(huì)這樣呢？因?yàn)槟愠兄Z給這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理一平方70塊錢(qián)，但是你沒(méi)有把這個(gè)品質(zhì)要求給他講解詳細(xì)、將清楚，所以最終就導(dǎo)致效果不佳，這里要修補(bǔ)，那里要翻工，搞得大家很不愉快。最后你說(shuō)你這個(gè)沒(méi)做好，我要扣你五塊錢(qián)/平方，扣你十塊錢(qián)/平方，他肯定跟你急，因?yàn)槟憧鬯X(qián)了。所以說(shuō)我們的一個(gè)小技巧告訴你，對(duì)于這種項(xiàng)目經(jīng)理行情價(jià)格比如說(shuō)每平方60元，我同意給你加多10塊錢(qián)，但是要強(qiáng)調(diào)清楚，這個(gè)10塊錢(qián)是品質(zhì)的一個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)，不是說(shuō)你一定能拿得到的，你拿到這個(gè)10塊錢(qián)的前提，就是這個(gè)品質(zhì)無(wú)瑕疵，這樣業(yè)主、房東對(duì)你的評(píng)價(jià)很高。然后你現(xiàn)場(chǎng)能做到我們的標(biāo)準(zhǔn)，我就會(huì)獎(jiǎng)勵(lì)你每平方10塊錢(qián)。因?yàn)槿说男膽B(tài)是這樣的：獎(jiǎng)勵(lì)給我，我很開(kāi)心，但是你承諾給我了以后，又扣我的錢(qián)，我很不爽。所以說(shuō)這就是期望值的問(wèn)題，想讓人開(kāi)心，就一定要超出期望，然而這種管理方式往往很多人不是很注意，就說(shuō)最后我成本付出來(lái)了，錢(qián)也付了，但是這事情沒(méi)到位，搞的業(yè)主也不愉快，工人也不愉快，自己還當(dāng)冤大頭。所以我們講這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理的管理和考核方案，就是這樣一個(gè)小技巧。

嚴(yán)格來(lái)講，當(dāng)同時(shí)接單超過(guò)5個(gè)或者10個(gè)的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理的管理和考核方案就更為重要了。當(dāng)然如果說(shuō)一個(gè)月就接一套項(xiàng)目的話，無(wú)需另外派項(xiàng)目經(jīng)理，你自己一個(gè)人都可以搞完了。但是我們很多經(jīng)銷商一個(gè)月接10套以上的項(xiàng)目，就有幾十人甚至上百人的施工團(tuán)隊(duì)，所以，項(xiàng)目經(jīng)理怎么管理？在每一套房子開(kāi)工的時(shí)候，施工監(jiān)理就會(huì)把整套的施工標(biāo)準(zhǔn)、工藝設(shè)計(jì)全部要移交給這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理，并明確就按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)施工。同時(shí)，我們會(huì)針對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目建立一個(gè)微信群，業(yè)主、項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目監(jiān)理都在里面，每天要去匯報(bào)昨天做到哪一步了，今天又做到哪一步了。這樣做有什么好處？業(yè)主他會(huì)及時(shí)知道這個(gè)遮蔽保護(hù)工程做到位了，例如今天工地在批砂漿了，拍個(gè)視頻，業(yè)主看一看這個(gè)工序我們是怎么做的。抗裂砂漿做完了以后需不需要灑水養(yǎng)護(hù)？這是肯定要的，然后我們把這個(gè)視頻拍下來(lái)給業(yè)主，他看得到每一個(gè)工序都是嚴(yán)格按照這個(gè)施工工藝來(lái)把控的，業(yè)主心里放心。項(xiàng)目經(jīng)理的管理和考核方案一般來(lái)說(shuō)，我們建議講三方面：

第一，我們講技術(shù)交底。這個(gè)項(xiàng)目在進(jìn)場(chǎng)之前就要把這個(gè)做法和工藝簽到合同里面去了。還有一個(gè)是我們的項(xiàng)目監(jiān)理，他在進(jìn)場(chǎng)之前我們一般要求編訂幾個(gè)文件，一是“施工工藝文件”，二是“材料統(tǒng)籌”，三是“施工進(jìn)度控制表”。這樣，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)技術(shù)交底就有一個(gè)很清晰的認(rèn)識(shí)，并完全按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行。

第二，我們講過(guò)程監(jiān)督。這方面分兩塊，第一塊是現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，現(xiàn)場(chǎng)要設(shè)立多塊反映施工過(guò)程的看板。第二塊就是云監(jiān)督，讓業(yè)主通過(guò)圖片或視頻就能夠看到這個(gè)過(guò)程的管理。所以我們講為什么建群就是這個(gè)意思，這里面還包括了安全施工的內(nèi)容，這一塊其實(shí)很重要。有時(shí)候這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理他不僅僅是要負(fù)責(zé)品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)安全的標(biāo)準(zhǔn)比這個(gè)品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)還更重要。有些人覺(jué)得做個(gè)別墅，這么小面積安全方面不會(huì)有什么問(wèn)題，當(dāng)你有這種思想的話就是隱患所在，現(xiàn)實(shí)的例子我們見(jiàn)得太多了，有人就是因?yàn)樽鰟e墅時(shí)從腳手架上掉下來(lái)，結(jié)果賠一個(gè)工傷就花了十萬(wàn)八萬(wàn)元。所以說(shuō)工程監(jiān)督的時(shí)候，現(xiàn)場(chǎng)必須要設(shè)置安全標(biāo)準(zhǔn)的看板以作警示。比方說(shuō)安全帽很多人是不帶的，安全繩很多人不愿意系的，還有穿鞋子，穿什么樣的鞋子很重要，有些人穿個(gè)拖鞋這都是不符合標(biāo)準(zhǔn)的。所以說(shuō)安全管理在這一塊是一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)，我們講到這個(gè)過(guò)程監(jiān)督的時(shí)候，一個(gè)是監(jiān)督品質(zhì)，一個(gè)是監(jiān)督安全。

第三，我們講考核獎(jiǎng)勵(lì)方式。很多經(jīng)銷商說(shuō)不會(huì)做文件，問(wèn)久巴有沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的文件版本？可以這樣說(shuō)，不管是設(shè)計(jì)師簽合同或者是獎(jiǎng)勵(lì)的標(biāo)準(zhǔn)版本，還是項(xiàng)目經(jīng)理的合作合同或者是標(biāo)準(zhǔn)的激勵(lì)方案、現(xiàn)場(chǎng)的安全標(biāo)準(zhǔn)以及技術(shù)交底的文件等等，久巴都一應(yīng)俱全，基本上按照我們的標(biāo)準(zhǔn)往里面一套就可以了。你要把這個(gè)過(guò)程做規(guī)范，做一個(gè)小別墅，就跟做一個(gè)樓盤(pán)幾十萬(wàn)平方的管理一樣，要按照這種方式來(lái)做，這樣的話你才會(huì)真正把這個(gè)品質(zhì)做好，才能真正跟同行拉開(kāi)差距。所以我們講這個(gè)考核獎(jiǎng)勵(lì)其實(shí)很簡(jiǎn)單，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是每平方的單價(jià)有沒(méi)有明確？二是你這個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)的方案根據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定？這個(gè)看起來(lái)挺難的，但實(shí)際上并不難，只要按照我們給您提供的這種標(biāo)準(zhǔn)版本去做，就會(huì)變得很規(guī)范。當(dāng)然標(biāo)準(zhǔn)版本只是參考標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)地方不一樣，比如說(shuō)做黑線，很多地方人工費(fèi)又不一樣，做深槽可能又不一樣，做磨邊美縫的也不一樣，總的來(lái)講地方有差異，標(biāo)準(zhǔn)基本上都可以執(zhí)行。所以本節(jié)講的項(xiàng)目經(jīng)理管理和考核方案這一塊，我們有整套的文件給到大家來(lái)參考，包括整個(gè)施工進(jìn)度表、整個(gè)工藝表、整個(gè)材料預(yù)算表等等，所有這些東西，都要在我們規(guī)范的模式下進(jìn)行操作，按照這個(gè)模式做，你的項(xiàng)目經(jīng)理不管是做一個(gè)項(xiàng)目還是做十個(gè)項(xiàng)目，甚至你同時(shí)開(kāi)工30個(gè)項(xiàng)目，都不是問(wèn)題。

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